樓市炒風退 首置受關顧

行政干預配合內外經濟大氣候，內地和澳門樓價明顯降溫。至目前為止，兩地樓市的炒作氣氛幾近蕩然無存，長線投資趨向謹慎，用家置業成為購買主力，故廣東省亦開始配合貨幣政策放鬆的大氣候，向首置放寬信貸。

內地的限購限貸措施，配合內地經濟軟着陸，扭轉了市場上的樓價升值預期，從而改變市場投資行為和資金流向。人民銀行調查已顯示內地居民不再視投資房產為第一選擇。每月公佈的七十大城市樓價指數，下行城市不斷增加。

顯 然，扭轉升值預期和減少炒樓行為是內地調控樓市第一關。只有減少這部分因素，才能控制樓市泡沫不再脹大、樓價不再飆升。調控實施多季後，內地樓價並沒大幅 下滑，多少反映了市場供求實況，即確實存在較強置業或居住需求。但樓房供應未跟上，故價格始終存在剛性。內地樓價要進一步下行，估計要等到各地保障房大量 落成，並且開始滿足市場的相當一部分需求後。

澳門亦一樣，雖然政府出台特別印花稅措施後，成交顯著減少，但樓價並未普遍下行，相較去年仍有二成以上升幅。即使市場預料明年隨着經濟房屋推出市場，商品樓市會承受衝擊，但亦僅僅預期樓價的降幅為一成左右。

同 樣，受內外行政措施和市場因素影響，澳門樓市炒作氣氛已經消失，樓價企硬一來反映持貨者實力，二來亦反映市場對後市的預期，即綜合考慮澳門和所在區域未來 的發展大勢，以及樓價與居民收入和周邊樓價的對比等。估計樓價的進一步下行力量，未來亦僅僅局限於住屋環境和條件與經濟房屋相近的樓房。但這部分樓房的適 銷對象範圍很窄，預料僅僅是超越經濟房屋收入上限的“初級中產”，故很難對市場造成較大的牽動。

相反，迎合中產生活條件的商品樓價 未來估計仍會保持在一個相對穩定的水平。首先基於銷售對象的經濟能力，其次相對於經濟房屋其仍具備投資和增值功能。如果中產適銷樓價格沒有明顯下行，如何 配合中產置業，尤其是新投身社會的中等以上收入人士置業，會成為新議題。樓價高，這部分人置業的最大問題是首期。曾經有地產業者認為政府可提供首期擔保， 即變相降低首期，這關係到政府的調控樓市總政策，即是否放寬樓按上限。

值得參考的是珠三角放寬首置信貸，但其實澳門對低價樓的首置亦相對寬鬆，問題是寬鬆政策是否要進一步惠及部分新晉中產，即有供款能力但首期困難者。